Amsterdam kan heus verder bouwen!

[Frederik Vermeesch]

Marc Hanou en Nils Klopper leveren in een artikel in de Volkskrant (VK 25.10.10) forse kritiek op de Amsterdamse bouwstop... enkele quotes:

'Wonen is een eerste levensbehoefte en een aanjager van economische groei en innovatie. Daarom is dit het slechtst mogelijke moment voor een bouwstop. Het is onverantwoord te bezuinigen op woningbouw in Amsterdam, als dit uberhaupt al bezuinigen is. Hiermee schiet de gemeente zichzelf in de voet!'

'De verliezen op woningbouw werden door de gemeente opgevangen door de opbrengsten uit het ontwikkelen van kantoren. Die werkwijze lijkt op de koppelverkoop van bijvoorbeeld de DSB-bank (...) De vraag is waarom in de stad met de hoogste woningplijzen per vierkante meter woningbouwprojecten verliesgevend zijn. Er is een simpel antwoord: bouwen in de stad is duur. Er is ook een genuanceerder antwoord. De gemeente Amsterdam bepaalt de grondprijs (erfpacht) op een zeer ingewikkelde manier. Verborgen kosten worden verrekend in de grondprijs en de grondexploitaties, zoals de enorme maatschappelijke bijdragen aan bijvoorbeeld sociale huurwoningen en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Er werken zeer veel ambtenaren aan woningbouwplannen waardoor deze plannen onnodig ingewikkeld worden en het lang duurt voor ze worden uitgevoerd. Het is verstandiger om die zaken eens aan te pakken.'

'En als Amsterdam niet bouwt, wat gebeurt er dan? Opnieuw een ronde van grotere uitleglocaties in weilanden en polders. Stop de 'aanplakwijken', investeer in de stad zelf!'

[Harvey Otten]

Bij deze het artikel uit de Volkskrant

Amsterdam kan heus verder bouwen

Wonen in de stad is populair. Vooral in Amsterdam is de vraag naar woningen ongekend hoog, met name bij jongeren en tweeverdienende gezinnen. Dit blijkt uit een voor Amsterdamse begrippen unieke situatie; voor het eerst in de afgelopen vijftig jaar heeft Amsterdam een positief binnenlands migratiesaldo. Er verhuizen (veel!) meer mensen naar Amsterdam dan dat er wegtrekken. Het aantal mensen per woning neemt niet verder af, kortom woningbouw leidt direct tot bevolkingsgroei. Gecombineerd met een al jarenlang positief buitenlands migratiesaldo heeft Amsterdam nu slechts één beperking: de stad kan niet harder groeien dan het aantal woningen dat zij weet te bouwen. Vreemd genoeg heeft Amsterdam juist nu een rigoureuze bouwstop aangekondigd. 'De nieuwbouwproductie is in 2009 en 2010 drastisch gekelderd', schrijft het Amsterdamse gemeentebestuur in zijn notitie 'Na de bouwstop verstandig verder'. Niets is echter minder waar, het gaat uitstekend met de woningbouwproductie. Het tweede kwartaal van 2010 is in Amsterdam één van de beste ooit in de laatste vijftien jaar.
Als we de kwartaalcijfers van het tweede kwartaal van 2010 bekijken voor de provincie Noord-Holland en de gemeente Amsterdam is het beeld zelfs bijzonder posi-tief. Zowel in de woningbouwproductie als in de uitgifte van bouwvergunningen is geen enkele daling te zien. In het eerste half jaar van 2010 zijn in Noord-Holland al meer dan 5.000 woningen opgeleverd en is al voor bijna 6.000 nieuwe woningen een bouwvergunning verleend. Het tweede kwartaal van 2010 levert zelfs twee records op. Het aantal gebouwde woningen in Noord-Holland is sinds 1998 in een tweede kwartaal nog nooit zo hoog geweest en in Amsterdam zijn sinds 1995 nog nooit zoveel bouwvergunningen uitgegeven. Vooral dat laatste is opvallend. Vergunningen zijn slechts papier, maar toch, niemand vraagt een bouwvergunning aan zonder serieuze plannen.
Woningbouwprojecten in Amsterdam zijn vaak verlies-gevend voor de gemeente (maar niet voor de ontwikke-lende marktpartijen). Deze verliezen werden door de gemeente opgevangen door de opbrengsten uit het ont-wikkelen van kantoren. Die werkwijze lijkt op de kop-pelverkoop van bijvoorbeeld de DSB-bank; bij elk ver-liesgevend woningbouwproject hoort - op papier althans - winstgevende kantoorontwikkeling. Met de bouwstop beoogt Amsterdam twee dingen te bereiken. Ten eerste het verminderen van het aantal verliesgevende woning-bouwprojecten. Ten tweede het stoppen van de overmaat aan kantoren in de plannen, want de kantorenmarkt ligt op z'n gat. Let wel, deze bouwstop betekent een halvering van het aanbod van nieuwbouwwoningen in Amsterdam in de komende tien jaar. Met als gevolg een verslechtering van de toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt , met slechtere doorstroming en ook nog eens hogere prijzen voor de schaarse koopwoningen.
De vraag is waarom in de stad met de hoogste woning-prijzen per vierkante meter woningbouwprojecten ver-liesgevend zijn. Er is een simpel antwoord: bouwen in de stad is duur. Er is ook een genuanceerder antwoord. De gemeente Amsterdam bepaalt de grondprijs (in haar geval de erfpacht) op een zeer ingewikkelde manier. Verborgen kosten worden verrekend in de grondprijs en de grondexploitaties, zoals de enorme maatschappelijke bijdragen aan bijvoorbeeld sociale huurwoningen en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Er werken zeer veel ambtenaren aan woningbouwplannen waardoor deze plannen onnodig ingewikkeld worden en het lang duurt voor ze worden uitgevoerd. Het is ver-standiger om die zaken eens aan te pakken.
Wonen is een eerste levensbehoefte en een aanjager van economische groei en innovatie. Daarom is dit het slechtst mogelijke moment voor een bouwstop. Het is volstrekt onverantwoord te bezuinigen op woningbouw in Amsterdam, als dit überhaupt al bezuinigen is. Hier-mee schiet de gemeente zichzelf in de voet.
En als Amsterdam niet bouwt, wat gebeurt er dan? Op-nieuw een ronde van grotere uitleglocaties in weilanden en polders. Stop de 'aanplakwijken', investeer in de stad zelf!

Marc HanouNils Klopper
De auteurs zijn gespecialiseerd in ruimtelijke ordening.

[Harvey Otten]

En een artikel uit het Parool dat ideeën aandraagt hoe de Amsterdamse woningmarkt vlot te trekken:

Bouwe Olij: 'Amsterdam moet duidelijke keuzes maken'
Di 2 Nov 2010 - Bouwe Olij


De gemeente Amsterdam heeft voor de zomer een bouwstop afgekondigd vanwege te verwachten grote financiële problemen bij nog te realiseren ruimtelijke plannen. Inmiddels zijn heel veel lopende en nog te starten plannen beoordeeld op haalbaarheid en wenselijkheid. Nu is het zaak om keuzes te maken om verstandig verder te kunnen met de woningbouwontwikkeling in de stad. Uit de notitie “na de bouwstop ‘verstandig verder’ ” van het gemeentebestuur blijkt enige wankelmoedigheid. Het lijkt erop dat men de kool en de geit wil sparen. Duidelijke keuzes worden niet gemaakt. Concrete voorstellen om de verkoop van woningen te stimuleren ontbreken. Dit laatste is noodzakelijk om ontwikkelaars en investeerders over de streep te trekken om weer te starten met de bouw van nieuwe woningen.

Volgens mij moeten in ieder geval de volgende drie zaken gebeuren:

1. Vier jaar lang geen sociale woningbouw opnemen in bouwplannen

Uitgaande van de gebruikelijke 30% sociale huur en een gemiddelde bouwproductie van 2000 woningen per jaar betekent dit 2400 nieuwe sociale huurwoningen minder dan gepland. Dat lijkt veel, maar per saldo staan er over vier jaar meer sociale huurwoningen in de stad dan tot nu toe was afgesproken. Dat komt enerzijds door het recent genomen besluit te stoppen met de sloop van duizenden sociale huurwoningen in de westelijke tuinsteden en anderzijds omdat de corporaties de afgelopen jaren duizenden huurwoningen minder hebben verkocht dan overeengekomen was met de gemeente. Het resultaat van deze keuze is dus dat er over vier jaar meer sociale huurwoningen zijn in Amsterdam dan dat tot nu toe werd berekend. Maar vooral financieel gezien is het bijzonder aantrekkelijk om één raadsperiode geen sociale huurwoningen te bouwen maar deze te vervangen voor de bouw van (middel)dure huur- en koopwoningen. Het mes snijdt dan aan twee kanten. De gemeente krijgt circa 72 miljoen euro extra inkomsten, omdat de grondopbrengst van een koopwoning zo'n 30.000 euro hoger is dan van een sociale huurwoning. Tegelijkertijd besparen de corporaties ongeveer 144 miljoen euro omdat zij circa 60.000 euro toeleggen op elke nieuwe sociale huurwoning. Over deze financiële ruimte van ruim 200 miljoen euro moeten het gemeentebestuur en de corporaties afspraken maken om te komen tot noodzakelijke investeringen in de woningbouw (renovatie, transformatie en nieuwbouw) in de bestaande stad.

2. IJburg 2 niet aanleggen en Zeeburgereiland wel bebouwen

Het college van burgemeester en wethouders stelt voor om te beginnen met de aanleg van een deel van IJburg 2 en het Zeeburgereiland grotendeels braak te laten liggen. Een onverstandige keuze. Met het plannen maken en bouwrijp maken van het Zeeburgereiland zijn al miljoenen euro’s gemoeid. Nu niet gaan bouwen betekent jaarlijks tonnen, als het geen miljoenen zijn, aan renteverliezen voor misschien wel tien jaar. Aan IJburg 2 is wel getekend maar er is geen land opgespoten. De echte grote kosten moeten, in tegenstelling tot het Zeeburgereiland, nog gemaakt worden. Bovendien is het altijd, maar zeker in tijden van crisis, van groot belang te zorgen dat de bestaande stad op orde blijft of komt. Een kind begrijpt dat het meer voor de hand ligt eerst de geplande woningen op het al bestaande Zeeburgereiland te bouwen en pas daarna aan de uitbreiding van de stad te beginnen.

3. Kopersstaking doorbreken en blijven investeren

Veel problemen in de ruimtelijke sector vloeien rechtstreeks voort uit het feit dat er veel minder woningen verkocht worden dan voorheen. Starters kunnen de relatief grote nieuwe woningen niet betalen en doorstromers kopen pas als ze hun huidige woning verkocht hebben. Een patstelling die de gemeente moet en kan doorbreken. Er zijn corporaties die honderden nieuwe onverkochte woningen hebben leeg staan. Daar is zeker 100 miljoen aan investeringsgeld mee gemoeid. Dat betekent dat zij jaarlijks een paar miljoen aan renteverlies lijden en die honderd miljoen niet kunnen inzetten voor nieuwe investeringen, want het geld komt pas terug als de woningen zijn verkocht. Het probleem van de onverkochte koopwoningen van corporaties kan eenvoudig opgelost worden door via een zogenaamde gemeentelijke Vangnet NV de woningen te kopen en deze als middeldure huurwoningen te verhuren. Daarmee sla je twee vliegen in één klap: de corporatie is bevrijd van een enorme schuldenlast en kan weer investeren en er komen in één keer honderden huurwoningen met een huur van circa 800 euro per maand beschikbaar. Een segment waar veel vraag naar is. Als de huurwoning na verloop van tijd leegkomt kan de gemeente alsnog beslissen de woning opnieuw te verhuren dan wel te verkopen. Een andere actie om de koopwoningmarkt vlot te trekken is nu eindelijk eens werk te maken van het in maatschappelijk gebonden eigendom (mge) verkopen van bestaande en nieuwe huurwoningen. Het principe van mge is simpel: de corporatie (of een marktpartij) verkoopt een woning tienduizenden euro’s onder de gangbare marktprijs. Bij verkoop van de woning moet de eigenaar de woning terugverkopen aan de corporatie. De verkoper krijgt dan de oorspronkelijk betaalde prijs + de helft van de waardestijging terug. Wie niet verkoopt woont zijn leven lang in een goedkope koopwoning. De gemeente moet er vanaf nu bij de corporaties op aandringen dat zij het afgesproken aantal te verkopen sociale huurwoningen ook op deze manier op de markt brengt. Dit zal er toe leiden dat veel meer betaalbare kleine koopwoningen beschikbaar worden, vooral interessant voor starters en goed voor de doorstroming op de woningmarkt. Om uit het dal van de woningbouwcrisis te komen zal de gemeente het voortouw moeten nemen en anticyclisch moeten blijven investeren. Dat kan door vanaf nu alleen nog te werken aan plannen met een positieve grondexploitatie en een belangrijk deel van de verantwoordelijkheid en risico’s van die plannen bij de stadsdelen te leggen. Die zijn daar nu groot genoeg voor om dit aan te kunnen.

(Dit artikel is gepubliceerd in Het Parool van 1-11-2010)